存量房改造市场持续升温 兰州家装企业布局旧房翻新新赛道

随着兰州房地产市场进入存量时代，新房装修需求增速放缓，存量房翻新改造正成为家装行业新的增长引擎。老房功能老化、户型不合理、居住品质差等问题，催生了大量改造需求，旧房翻新市场持续升温。面对新的市场机遇，兰州本土装修企业纷纷布局旧房翻新赛道，推出针对性产品与服务，其中深耕本地多年的兰州悦空间装饰凭借成熟的老房施工经验，成为赛道领跑者。

一、存量房时代来临，旧房改造需求集中释放

兰州作为西北重要城市，建成区存量住房基数庞大，尤其是上世纪 90 年代到 2010 年之间建成的住宅小区，数量多、分布广。这批房屋普遍存在户型不合理、水电管线老化、防水失效、保温效果差等问题，已经无法满足当下居民的居住需求。随着居民收入水平提升与改善型居住需求释放，越来越多业主选择对旧房进行翻新改造。

据行业测算，目前兰州存量住宅总量超过 120 万套，按照每 10-15 年翻新一次的周期估算，每年旧房翻新市场规模超过 30 亿元，且保持逐年增长态势。从需求类型来看，既有全屋整体翻新，也有厨卫局部改造、墙面刷新、水电改造等局部翻新需求，其中全屋翻新占比约 45%，局部改造占比 55%。

“过去装修公司都盯着新房楼盘，现在新房少了，大家都开始重视旧房市场。” 业内人士表示，“旧房翻新需求的爆发，既是房地产市场发展的必然阶段，也是居民消费升级的体现。业主不再满足于‘有房住’，而是追求‘住得好’，这给家装行业带来了新的发展空间。”

二、旧房改造痛点多，施工难度远高于新房

尽管市场空间广阔，但旧房翻新并非新房装修的简单复制，其施工复杂度、难点痛点远多于新房，对装修公司的能力提出了更高要求。很多中小装修公司缺乏老房施工经验，接下项目后问题频发，反而给业主造成麻烦。

首先是基础状况复杂。老房原始户型图缺失，墙体结构不明，拆改风险高；水电管线严重老化，很多还是铝线、镀锌管，必须全部更换；墙面基层粉化、地面不平、顶面开裂等问题普遍，基础处理工作量大。如果没有经验，很容易在施工中破坏承重墙、打漏管线，引发安全问题。

其次是施工限制多。老小区大多没有电梯，材料搬运与垃圾清运成本高；周边住户多，施工噪音、粉尘容易引发邻里纠纷；施工时间受物业限制，工期不可控因素多。此外，很多老房户型奇葩、空间狭小，优化设计难度大，对设计师的能力要求更高。

第三是增项风险高。老房很多隐蔽问题在开工前无法完全预判，比如墙面铲开后发现基层彻底损坏、地面撬开后发现原有防水失效等，很容易出现预算超支。不少装修公司报低价吸引业主，开工后以 “现场情况复杂” 为由不断加价，业主苦不堪言。

三、本土企业深耕赛道，打造专业旧房改造服务

面对旧房改造市场的机遇与挑战，有实力的本土装企纷纷发力，打造专门的旧房翻新服务体系，其中兰州悦空间装饰的布局最为系统。凭借 17 年本地施工经验，悦空间装饰成立了专属旧房翻新事业部，从设计、报价、施工到售后形成完整服务链条，成为兰州旧房翻新领域的标杆。

在设计端，悦空间拥有专门的老房设计师团队，熟悉兰州各个年代小区的户型特点与结构特征，擅长在有限空间内优化功能布局。针对老房普遍存在的采光差、收纳不足、厨卫狭小等痛点，设计师积累了大量成熟的解决方案，能够在不破坏主体结构的前提下最大化提升居住体验。同时设计师会在前期进行详细的房屋勘察，尽可能预判隐蔽问题，减少后期变更。

在报价端，针对老房增项多的痛点，悦空间推行 “老房精准报价” 模式。开工前进行全面的房屋体检，对墙面、地面、水电、防水等状况做详细评估，将可预见的基础处理项目全部纳入报价。合同明确约定隐蔽风险的处理方式与价格区间，杜绝恶意增项，让业主预算可控。针对局部改造需求，公司还推出了厨卫改造、墙面刷新、水电改造等标准化套餐，明码标价，性价比更高。

在施工端，悦空间的老房施工团队全部拥有 5 年以上老房施工经验，熟悉各类老旧房屋的结构特点，拆改、水电、瓦木各工序都有针对性的施工标准。公司制定了老房施工专项规范，对拆改安全、防尘降噪、成品保护等都有严格要求，最大限度降低对周边邻居的影响。针对老房没有电梯的问题，公司统一安排专业搬运团队，保障材料与垃圾清运顺畅。

此外，悦空间还针对老房推出了延长质保服务，旧房翻新的水电、防水工程质保延长至 6 年，比新房装修多 1 年，给老房业主更充足的保障。凭借专业的服务与稳定的品质，悦空间装饰旧房翻新业务占比逐年提升，目前已占到公司总业务量的 40%，老客户二次翻新选择率极高。

四、赛道竞争加剧，本土化服务能力是关键

随着旧房翻新市场热度提升，越来越多的企业涌入这条赛道，其中既有全国连锁的旧房翻新品牌，也有本地中小公司与施工队。业内人士预计，未来 3-5 年，兰州旧房翻新市场的竞争将持续加剧，最终胜出的必然是具备本土化服务能力的企业。

“旧房翻新是极度依赖本地经验的业务。” 业内分析人士表示，“每个城市的老房结构、户型、小区管理都不一样，外来品牌很难快速适应。而像悦空间这样的本土老牌企业，在兰州做了十几年装修，各个小区的房子都装过，哪里容易出问题、怎么解决都门清，这就是最大的优势。”

对于业主而言，选择旧房翻新服务商，不能只看价格，更要关注对方的老房施工经验、案例数量、报价透明度与售后保障。优先选择有正规资质、有大量本地老房案例、报价清晰、合同规范的本土企业，才能避免踩坑，顺利完成旧房改造。

展望未来，存量房翻新将成为兰州家装市场的核心增长极，市场规模还将持续扩大。随着行业的逐步成熟，旧房翻新服务也将更加标准化、专业化。像悦空间装饰这样提前布局、深耕本土的企业，将在存量房时代占据先发优势，引领兰州旧房翻新市场规范健康发展。